НДФЛ с продажи квартиры 2026: когда платить и как уменьшить
Минимальный срок владения 3 или 5 лет, имущественный вычет 1 млн ₽ или расходы на покупку, нулевой налог для семей с детьми.
При продаже жилья продавец платит НДФЛ 13–15% с дохода, если квартира была в собственности меньше установленного минимального срока. Налог не платится при соблюдении одного из условий, а размер можно существенно уменьшить.
Минимальный срок владения
| Ситуация | Срок |
|---|---|
| Единственное жильё | 3 года |
| Жильё получено в наследство, в дар от близкого родственника, по приватизации, по ренте | 3 года |
| Все остальные случаи | 5 лет |
Если квартира продаётся после истечения минимального срока — налог не платится и декларацию подавать не нужно.
Способы уменьшить налог
- Имущественный вычет 1 000 000 ₽ — отнимается из цены продажи. Подходит, если нет документов о расходах.
- По фактическим расходам — отнимаются документально подтверждённые расходы на покупку (платёжные документы, договор).
Освобождение для семей с детьми
С 2021 года семьи с двумя и более детьми могут продать квартиру без НДФЛ независимо от срока владения, если:
- Не позднее 30 апреля следующего года куплено другое жильё большей площади или дороже.
- Кадастровая стоимость проданного жилья — не более 50 млн ₽.
- Ни один из членов семьи на момент продажи не владел другим жильём площадью более половины приобретаемого.
Расчёт по кадастровой стоимости
Если цена продажи меньше 70% кадастровой стоимости на 1 января года продажи, для расчёта налога применяется 70% от кадастра. Это защита от заниженных «бумажных» цен в договорах.
Декларация и оплата
Декларация 3-НДФЛ подаётся до 30 апреля года, следующего за годом продажи. Налог уплачивается до 15 июля. Подавать через ЛК ФНС онлайн.
Если квартира куплена в ипотеку, к расходам можно прибавить уплаченные проценты — это часто полностью обнуляет налог даже без льготы по сроку.